京东最近发生了两件大事，都与物流基础设施有关。
一是2月8日，嘉实京东仓储物流封闭基础设施证券投资基金(以下简称“JD.COM仓储REIT”）在上海证券交易所正式登陆后，投资者有机会分享京东三个物流园区的收入（其中两个是京东著名的）“亚洲一号”智能物流园)。
另一件事发生在1月底，京东宣布将关闭印尼和泰国的电子商务业务。外界认为这是京东在东南亚的电子商务“内卷”在此背景下，我们不得不放弃竞争恶化的电子商务业务。京东表示，应以供应链基础设施建设为核心，发展国际化。京东在印尼投资管理了40万平方米的物流产业园。
虽然资本事件与业务事件、国内外似乎没有联系，但它们都指向了物流基础设施的价值。京东只是一个代表。自去年以来，中国物流房地产领先的普洛斯、世界上最大的仓储运营商安博和马士基因海运价格飙升而进入了普通人的视线，都在增加100亿元的物流基础设施投资。
业务价值已被市场充分认可，但物流仓储转型仍不容易。在REITS等方兴未艾的金融工具的支持下，物流基础设施领域正在蓬勃发展。
REITs，人人都能“搞基建”？
在了解物流基础设施的更多变化之前，有必要解释REITS是如何让普通人参与变化的。
REITs学名为“房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust）”，简单地说，投资者可以通过发行类似股票的凭证，通过购买这些凭证收集资金，然后委托专门的投资机构使用这些资金进行业务管理，最终分红给投资者。因此，投资者类似于基础设施“收租人”。
(中金普洛斯REIT产品结构图)
早期引起市场关注的REITS项目包括在香港股市上市的顺丰快递房托，其年化收益率约为8%。它是香港证券交易所第一个以物流和房地产资产为主的REITS。
JD.COM仓储REIT由嘉实基金设立和管理。此前，天眼查信息显示，JD.COM、重庆、廊坊等地原本由JD.COM持有的物流公司已经完成了向嘉实资本子公司的股权转让。
对于实际项目的运营，几个主体之间的关系可能是：京东物流和其他客户租赁相应的物流基础设施，京东东宏负责这些项目资产的运营和管理。京东生产是京东东宏的控股股东，拥有京东所有自建仓储物流设施项目。
目前的相关法律法规限制了REITS只能购买成熟资产，这使得房地产的收入前景成为“可动产”，此外，投资者不需要参与实体建设和运营，可以降低风险。
由于风险小，投资门槛降低，国内REITS自2021年6月诞生以来就非常受欢迎。根据《2022年中国REITS市场盘点报告》，截至2022年底，中国已获批25款REITS产品，募集资金和总市值迅速接近1000亿元。
国内REITS投资对象不仅包括物流房地产、IDC数据中心等房地产，还包括高速公路、垃圾发电等行业的特许经营权。例如，2021年，普洛斯与中金公司合作发行了中金公司REIT，包括位于京津冀、长三角和大湾区的七个仓储物流园区。2022年，华夏基金和中国交通建设公司推出了中国首个中央企业高速公路REITS投资项目。
吸引外部投资者作为投资产品参与“基建”，JD.COMREITS之所以与物流业的变化有关，是因为它背后的物流基础设施价值。
物流基础设施的投资价值是什么？
REIT仓储物流项目已上市——中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT收入可观，比发行价上涨30%以上。JD.COM仓储REIT最终实现投资者总认购金额718.16亿元，线下投资者认购金额超过126倍，反映了市场热情。
(自上市以来，中金普洛斯REIT实现了37.23%的二级市场涨幅)
物流基础设施的综合成熟度很高，具有一定的反周期性。以物流地产为例，2022年，物流地产总投资达到140亿元，是过去20年的第二高点。众所周知，2022年的经济温度并不高。
然而，由于经营水平等因素的影响，国内物流资产的发展区域存在很大差异。根据仲量联行的报告，2022年第三季度，中西部地区物流房地产空置率上升，租金也在下降。例如，成都和重庆的租金环比下降了1.9%。
与特许经营权REITS项目不同，物流基础设施本质上是一个灵活的行业，可以根据市场情况调整盈利能力。特许经营项目往往涉及国计民生，只能实现固定收入。就金融业的类似分类而言，物流基础设施是“股”特许经营项目的价值是“债”的价值。因此，普洛斯、JD.COM等巨头的物流仓储项目更受欢迎，因为它们有实力背书和业务确定性。
京东仓储REIT的三处房地产是重庆、武汉和廊坊的三个物流园区——京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期、京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目、京东亚洲1号廊坊经济开发物流园区项目。都是国内物流仓储领域壁垒突出的高标准物流仓储项目。
所谓高标准，在更专业的选址、现代建筑、大数据和智能设备的支持下(事实上，高标准仓库往往更真实“高”，其净高度可能是普通仓库的两倍以上），从而实现了与传统仓库相比的高效率和低成本。招商银行研究所的一份报告显示，高标准仓库的效率是传统仓库的三倍。
京东去年公布的数据显示，其数据显示“织网计划”结果包括43个“亚洲一号”京东服务的信心和潜在的投资价值是大型智能物流园区和1400多个仓库。
中国仍有90%以上的仓库是传统仓库，与发达国家差距很大，需要更多的转型和发展。物流资产的成熟度和固定资产的特点更适合资本化。《“十四五”在现代物流发展规划中，仓储物流行业应稳步推进REITS试点。
投资收益最终来自基础设施的经营价值和隐含的行业领先地位。全球巨头的底层竞争正在进一步发展。
物流价值的转变，全球巨头在幕后竞争
物流基础设施有多受欢迎？去年年底，普洛斯完成了三轮中国物流房地产基金融资，投资超过300亿元。去年11月，黑石物流房地产投资管理平台“龙地”收购大湾区28万平方米的高标仓库。
中国只是冰山一角，全球巨头都在寻找高质量的物流资产。2022年6月，安博宣布将以260亿美元的天价收购竞争对手杜克房地产（Duke Realty），后者拥有近1500平方米的资产。2022年8月，马士基以36亿美元的价格收入了利丰物流270万平方米的物流资产，涉及全球14个国家。
在我国物流基础设施需求方面，电子商务仍然是一个不可避免的话题。然而，目前对电子商务的需求更加集中“最后一公里”，以及生鲜等要求更详细、更严格的领域。
公开数据显示，菜鸟目前管理的物流资产超过1200万平方米，京东管理的公园面积超过2000万平方米。然而，这实际上是一个总量的优势。中国的人均仓储和物流设施仍然只有美国的五分之一。如何建立更多的高标准仓库，提高物流现代化是巨头思考的焦点。
另一方面，全球物流基础设施的整体发展也更加关注ESG等概念——比如物流也是耗电大户之一，主流玩家在自己的仓库里标配光伏。
万威物流在《近零碳智能物流园区白皮书》中提到，新项目100%预留光伏安装条件。在中国，机器人等物流新技术产品的快速改进也消耗了更多的能源，提高了建设绿色能源运营体系的重要性。
(菜鸟保税仓屋顶光伏)
一般而言，目前物流基础设施的结构化发展趋势高度明显：针对高标准，一线优于二三线，从电子商务发展到生物医学等有特殊需求的领域。
这意味着躺着收租已经逐渐不现实，尤其是行业马太效应正在挤压中小企业的需求。早期行业高度倡导仓库配送一体化等先进理念，但在一些二线及以下地区，普通企业主的利润被服务提供商侵蚀，甚至用例倒退，更注重使用成本。
这反过来说明，一线城市的物流基础设施竞争可能会加剧，因为这部分市场面向的企业主有足够的预算来利用最新的技术和理念，追求更好的物流仓储。
对于低线市场来说，长期淘汰可能是不可避免的。这是一个行业自发去库存的过程。毕竟物流总是跟着商流走，只有在商流活跃的地区才有物流进步的空间。商业流量不仅包括消费者电子商务，还包括制造业、外贸行业等对象的需求。
毫无疑问，未来的物流基础设施将以高标准仓库、冷库等稳定需求为潜在投资方向。他们稳定的收入仍将鼓励更多的巨头进入市场。REITS作为一种重要的资产证券化工具，将越来越多地出现在普通投资者的账簿中。
文章来源:港股研究所(微信官方账号:ganggushe）—旨在帮助中国投资者了解世界，专注于香港股票企业的报道，对香港股票感兴趣的朋友关注我们
